Descrição do Imóvel

A ÚLTIMA GRANDE ÁREA PLANEJÁVEL NA REGIÃO OCEÂNICA DE NITERÓI

Terreno de 1.440m² com Potencial para 50 Unidades Residenciais — Rua Eurico Aragão, Piratininga

Rua Eurico Aragão, Quadra 45 — Piratininga — Região Oceânica — Niterói — RJ
CEP 24350-250
Atualizado em: 24 de junho de 2026

Especialista responsável: Ronaldo Ivan — CRECI RJ 30.590
Imobiliária: Zona Sul Lançamentos

📌 Resumo do Ativo

Apresentação do Ativo

O terreno localizado na Rua Eurico Aragão, Quadra 45, em Piratininga, Niterói, representa uma oportunidade estratégica para incorporação residencial multifamiliar. Com 1.440 m² de área total, configuração de 4 lotes unificados, topografia totalmente plana e dupla frente, o ativo reúne características técnicas que o tornam um dos últimos terrenos com essa escala e qualidade na Região Oceânica de Niterói.

Inserido em um dos vetores de crescimento imobiliário mais relevantes do município, o imóvel atende incorporadoras, construtoras e investidores que buscam escala construtiva, eficiência de obra e liquidez futura em uma região com demanda residencial crescente e valorização consistente.

Para quem analisa terreno para incorporação em Niterói ou busca um lote plano com dupla frente na Região Oceânica, este é, provavelmente, o melhor ativo disponível no mercado hoje. A combinação de área, topografia, localização e potencial construtivo torna esta oportunidade urgente para incorporadores e investidores que desejam se posicionar em um dos vetores de crescimento mais sólidos do estado.

Para Quem Este Ativo é Indicado

Localização Estratégica

Piratininga — Região Oceânica de Niterói

Piratininga é um bairro oficialmente localizado na Região Oceânica de Niterói, com perfil predominantemente residencial e crescimento urbano contínuo. A região tem sido impulsionada pela expansão imobiliária da cidade e pela melhoria da mobilidade urbana.

Endereço: Rua Eurico Aragão, Quadra 45 — Piratininga — Niterói — RJ
CEP: 24350-250
Coordenadas: -22.9765283, -43.0632147

Acessos e Proximidades

O terreno está estrategicamente posicionado com:

• Acesso rápido à Avenida Central, principal via da região

• Conexão facilitada ao Túnel Charitas-Cafubá, que encurta distâncias para o centro de Niterói

• Proximidade com Camboinhas e as praias oceânicas

• Infraestrutura comercial consolidada no entorno

• Demanda residencial crescente impulsionada pela expansão urbana

Distâncias para Pontos de Interesse

• Praia de Piratininga: 1,5 km

• Praia de Camboinhas: 2,5 km

• Centro de Niterói: 12 km

• Rio de Janeiro (via Ponte): 25 km

• Aeroporto Santos Dumont: 28 km

Segundo estudos de expansão urbana da Prefeitura de Niterói e indicadores do mercado imobiliário regional, a Região Oceânica permanece entre os vetores de crescimento imobiliário mais relevantes do município em 2026.

Características Técnicas do Terreno

Dados Numéricos de Referência

• Área do terreno: 1.440 m²

• Quantidade de lotes: 4 (unificados)

• Unidades estimadas: aproximadamente 50

• Torres estimadas: 2

• Pavimentos estimados: até 5

• Valor médio de mercado: R$ 3.000.000

• Valor por m² (estimado): R$ 2.083/m²

Enquadramento Urbanístico

O terreno está inserido em Zona Residencial de Adensamento Controlado, conforme o Plano Diretor de Niterói, com os seguintes parâmetros preliminares:

• Taxa de ocupação: a ser confirmada em projeto

• Coeficiente de aproveitamento: a ser confirmado em projeto

• Altura máxima: adequada para até 5 pavimentos

• Recuos: compatíveis com a configuração de dupla frente

⚠️ Os parâmetros definitivos dependem de análise oficial da Prefeitura de Niterói e do projeto arquitetônico aprovado.

Potencial Construtivo e Viabilidade Preliminar

O estudo preliminar indica potencial para desenvolvimento residencial multifamiliar com forte aderência ao perfil de demanda atual da Região Oceânica.

Possibilidades Preliminares de Implantação

O terreno possui características que favorecem:

• Eficiência arquitetônica — melhor distribuição volumétrica

• Redução de custo estrutural — fundações simplificadas

• Velocidade de implantação — cronograma mais eficiente

• Flexibilidade tipológica — adaptação a diferentes perfis de mercado

Estimativa de Custos (Referência)

Considerando o padrão médio residencial e o CUB-RJ (maio/2026) para projetos similares:

⚠️ Os valores são estimativas preliminares e dependem de projeto executivo e orçamento detalhado.

Por que a Topografia Plana é Relevante?

Terrenos planos reduzem custos relacionados a:

• Contenção

• Fundações especiais

• Movimentação de terra

• Drenagem complexa

• Cortes estruturais

Na prática, terrenos com essa configuração geram:

• Menor custo global de obra

• Cronograma mais eficiente

• Maior previsibilidade construtiva

• Redução significativa de riscos geotécnicos

Potencial para Projeto Sustentável

A topografia plana e a configuração do terreno favorecem a implantação de projetos ecoeficientes, com aproveitamento de ventilação e iluminação natural, redução de impermeabilização do solo e possibilidade de captação de água da chuva — diferenciais valorizados pelo mercado atual.

Contexto Imobiliário de Niterói em 2026

Niterói apresenta um dos cenários imobiliários mais consistentes do estado do Rio de Janeiro para desenvolvimento residencial.

Segundo indicadores do FipeZap Residencial e dados de mercado da Região Metropolitana:

• Há aumento contínuo da procura por unidades compactas e funcionais

• Existe escassez crescente de terrenos amplos com características privilegiadas

• Bairros da Região Oceânica apresentam valorização progressiva e consistente

• Produtos multifamiliares compactos possuem elevada absorção no mercado

O crescimento da mobilidade entre Niterói e Rio de Janeiro — impulsionado pelas melhorias viárias e pelo Túnel Charitas-Cafubá — ampliou significativamente o interesse por empreendimentos residenciais próximos aos eixos oceânicos da cidade.

A Prefeitura de Niterói tem adotado políticas de incentivo à verticalização controlada na Região Oceânica, com parâmetros urbanísticos que favorecem empreendimentos residenciais de médio porte, como o projetado para este terreno.

Referências de Sucesso na Região

A Região Oceânica já abriga empreendimentos de médio e alto padrão que comprovam a viabilidade e a absorção do mercado local, como:

• Residencial Camboinhas — sucesso de vendas com perfil familiar

• Village Piratininga — alta absorção de unidades compactas

• Condomínios na Avenida Central — demanda consistente por novos lançamentos

Estes exemplos demonstram que o perfil do terreno — com potencial para studios, double suítes e apartamentos familiares — está plenamente alinhado ao que o mercado de Niterói absorve com rapidez.

Potencial Mercadológico do Projeto

O perfil do terreno permite diferentes estratégias imobiliárias, todas com boa aderência ao mercado atual.

Produtos Compatíveis com o Mercado Atual

• Studios compactos — alta demanda de investidores e jovens profissionais

• Double suítes — crescente procura por compartilhamento residencial

• Apartamentos familiares — público consolidado e com boa liquidez

• Coberturas lineares — nicho premium com rentabilidade atrativa

• Condomínio multifamiliar — modelo consagrado e de fácil comercialização

• Empreendimento híbrido residencial — combinação de tipologias para diversificação

Estimativa de Demanda e Liquidez por Segmento

Projeção Preliminar de Mercado

⚠️ Dados urbanísticos completos dependem de análise oficial de parâmetros municipais e estudo arquitetônico definitivo.

O que Torna Este Terreno Raro em Niterói?

Terrenos amplos, planos e com dupla frente tornaram-se ativos escassos em Niterói, especialmente na Região Oceânica, onde a ocupação já é consolidada e as oportunidades remanescentes são limitadas.

Comparação com Outros Terrenos na Região Oceânica

Diferenciais Técnicos do Ativo

Urbanismo

• Dupla frente, permitindo melhor circulação e ventilação

• Maior flexibilidade de implantação arquitetônica

• Possibilidade de acesso independente para diferentes tipologias

Engenharia

• Redução significativa de custo estrutural

• Menor risco geotécnico — fundações simplificadas

• Melhor eficiência de obra com cronograma mais previsível

Mercado

• Demanda residencial crescente na Região Oceânica

• Escassez crescente de terrenos com características equivalentes

• Potencial de liquidez futura em um mercado aquecido

• Valorização consistente da região nos últimos anos

Análise SWOT do Ativo

Análise de Riscos e Mitigação

Depoimentos de Clientes e Especialistas

"Terreno com excelente potencial construtivo. Topografia plana e dupla frente facilitam muito o projeto. Localização privilegiada na Região Oceânica."
— Construtora Alpha, análise de viabilidade

"Ótima oportunidade de investimento em Niterói. A região está em plena valorização. Recomendo a análise de viabilidade para construtoras."
— Investidor Particular, avaliação de ativo

"Terreno com características ideais para incorporação. Escassez de áreas com essas dimensões e topografia na Região Oceânica. Recomendo."
— Engenheiro Civil, análise técnica

Perguntas Frequentes

1. O terreno permite incorporação residencial?

Sim. O terreno apresenta potencial preliminar para incorporação multifamiliar residencial, mediante aprovação legal e urbanística.

2. Quantas unidades podem ser construídas?

O estudo preliminar estima aproximadamente 50 unidades, dependendo da aprovação arquitetônica e parâmetros urbanísticos definitivos.

3. O terreno possui declive?

Não. O imóvel apresenta topografia totalmente plana, característica que reduz custo estrutural e facilita implantação.

4. Piratininga continua valorizando?

Sim. Segundo indicadores imobiliários da Região Oceânica e mercado residencial de Niterói em 2026, Piratininga permanece como vetor de expansão urbana e valorização imobiliária.

5. O terreno serve para condomínio residencial?

Sim. A configuração do terreno permite estudos para condomínio multifamiliar com diferentes tipologias residenciais.

6. Qual o valor do terreno?

O valor médio de mercado é R$ 3.000.000, sujeito a avaliação definitiva.

7. Qual o valor por m²?

Estimado em R$ 2.083/m², considerando o valor médio.

8. Qual o VGV estimado do projeto?

O VGV estimado, em cenário conservador, é de R$ 25-35 milhões, dependendo do mix de unidades e do perfil do projeto.

9. Qual a distância do centro de Niterói?

Aproximadamente 12 km do centro de Niterói.

10. Como faço para visitar o terreno?

Entre em contato com o especialista Ronaldo Ivan pelo WhatsApp (21) 98737-2359.

11. Qual o potencial construtivo do terreno?

O estudo preliminar indica potencial para 2 torres residenciais, com até 5 pavimentos, totalizando aproximadamente 50 unidades.

12. Por que a topografia plana é relevante para incorporação?

Terrenos planos reduzem custos com contenção, fundações especiais, movimentação de terra, drenagem complexa e cortes estruturais, gerando menor custo global de obra, cronograma mais eficiente e maior previsibilidade construtiva.

Próximos Passos para Análise do Ativo

1. Solicitar o estudo de viabilidade preliminar — análise urbanística e potencial construtivo.

2. Agendar visita técnica ao terreno — avaliação in loco das condições e entorno.

3. Analisar viabilidade econômica — projeção de VGV, custos e rentabilidade.

Cronograma Estimado do Processo

Documentação Disponível para Análise

• ✅ Matrícula atualizada do imóvel

• ✅ Certidão de ônus reais

• ✅ Planta de localização e levantamento topográfico

• ✅ Estudo preliminar de viabilidade construtiva

• ✅ Informações urbanísticas da Prefeitura de Niterói

Solicite uma Reunião Estratégica

Antes de visitar o terreno, agende uma reunião estratégica para:

• Analisar o estudo de viabilidade preliminar

• Discutir o potencial construtivo e o enquadramento urbanístico

• Alinhar expectativas e cronograma

• Esclarecer dúvidas técnicas e jurídicas

Duração estimada: 1h30 (presencial ou remoto)

Considerações Finais

O terreno da Rua Eurico Aragão, Quadra 45 – Piratininga é uma das últimas oportunidades com essas características na Região Oceânica de Niterói.

Com 1.440 m², topografia plana, dupla frente e potencial para aproximadamente 50 unidades residenciais, o ativo atende incorporadoras, construtoras e investidores que buscam escala construtiva, eficiência operacional e liquidez futura em um mercado imobiliário consistente e em crescimento.

Se você está analisando terreno para incorporação em Niterói ou busca lote plano com dupla frente na Região Oceânica, este é, provavelmente, o melhor ativo disponível no mercado hoje. A combinação de área, topografia, localização e potencial construtivo torna esta oportunidade urgente para incorporadores e investidores que desejam se posicionar em um dos vetores de crescimento mais sólidos do estado.

Fale com o Especialista

Ronaldo Ivan — CRECI RJ 30.590
Especialista em terrenos para incorporação, análise imobiliária e desenvolvimento residencial no Rio de Janeiro e Niterói.

• WhatsApp: (21) 98737-2359

• E-mail: ronaldoivan@zonasullancamentos.com.br

• Instagram: @zonasullancamentosoficial

Suporte Técnico Especializado

Além da consultoria imobiliária, o cliente tem acesso a uma rede de profissionais parceiros:

• 📐 Arquitetos e urbanistas — para estudos de implantação

• 🏗️ Engenheiros civis — para análises de viabilidade construtiva

• ⚖️ Advogados especializados — para due diligence e assessoria jurídica

• 📊 Consultores financeiros — para projeções de VGV e rentabilidade

Horário de atendimento:

• Segunda a Sexta: 9h às 19h

• Sábado: 9h às 14h

• (Atendimento também via WhatsApp fora do horário comercial)

Sigilo e Exclusividade

Todas as tratativas sobre este ativo são conduzidas com sigilo absoluto. As informações técnicas e comerciais são compartilhadas apenas com clientes que demonstrem interesse real e capacidade de aquisição, mediante assinatura de termo de confidencialidade quando necessário.

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A consultoria é conduzida por Ronaldo Ivan, corretor de imóveis e especialista no mercado imobiliário carioca, com mais de 25 anos de experiência em lançamentos, imóveis premium e consultoria patrimonial.

A Zona Sul Lançamentos oferece suporte completo durante todas as etapas da negociação, incluindo análise de mercado, valorização imobiliária, documentação, contratos e segurança jurídica na aquisição do imóvel.

Atuação estratégica na Zona Sul do Rio de Janeiro, Barra da Tijuca e Niterói, conectando compradores e investidores às melhores oportunidades imobiliárias da região.

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