Depois de registrar crescimento expressivo em 2019, o setor imobiliário terá novo ano de expansão, com destaque para a cidade de São Paulo – maior mercado imobiliário do país. A expectativa é que incorporadoras de capital aberto, principalmente aquelas com atuação no segmento de média e alta renda, continuem a se beneficiar da queda da taxa de juro e da maior oferta de crédito imobiliário. Já o anúncio de desvinculação do subsídio do programa Minha Casa, Minha Vida ao lucro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), em meados de dezembro, renovou os ânimos quanto ao desempenho de empresas com atuação principal na baixa renda.

Parte do mercado considera que, no próximo ano, o crescimento do setor será inferior ao de 2019, levando-se em conta a base fraca de comparação de 2018. Outra parcela avalia que o aumento conjunto de lançamentos será ainda maior, pois algumas incorporadoras estão somente no início da respectiva retomada.

De janeiro a setembro, as companhias de capital aberto lançaram, em conjunto, R$ 14,6 bilhões, Valor Geral de Vendas (VGV) 38% maior do que o dos nove primeiros meses de 2018. As vendas contratadas cresceram 26%, para R$ 14,1 bilhões. Houve aumento na velocidade de comercialização de lançamentos e de estoques. “O ritmo da recuperação foi muito maior do que imaginávamos no início do ano. A expectativa para 2020 é de melhora contínua”, afirma o analista de mercado imobiliário do BTG Pactual, Gustavo Cambauva.

Outro analista setorial afirma que, por ser puxada pela demanda, a aceleração, em curso, da apresentação de projetos ao mercado pelas incorporadoras “não é irresponsável”. “No começo de 2020, o crescimento ainda estará concentrado em São Paulo. Do meio para o fim do ano, o movimento vai se estender para outras praças”, acrescenta o analista.

O ambiente de juros em queda favorece, duplamente, a procura por imóveis. Há direcionamento para ativos reais de parte dos recursos que estavam em aplicações financeiras, e parcela maior da população é incluída nas diversas faixas de crédito imobiliário cada vez que as taxas de juros caem. Neste ano, o setor de incorporação comemorou também o anúncio da linha de crédito habitacional da Caixa Econômica Federal com saldo devedor atrelado ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Em meados do mês, a EZTec – um dos destaques do setor neste ano – anunciou que projeta para 2020 lançamentos de R$ 2 bilhões a R$ 2,5 bilhões. Até meados de dezembro, a companhia fundada por Ernesto Zarzur tinha apresentado VGV de R$ 1,9 bilhão, próximo ao teto da faixa estimada, de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões. No fim de novembro, a Trisul informou meta de lançar entre R$ 1 bilhão e R$ 1,3 bilhão, no próximo ano, ante a projeção de R$ 900 milhões a R$ 1 bilhão em 2019. As duas já tinham elevado as respectivas metas de VGV para este ano.

Em 2019, EZTec, Trisul e Helbor captaram recursos por meio de ofertas subsequentes de ações (“follow-on”) para a compra de terrenos que darão suporte ao aumento de lançamentos de projetos. A fila dessas ofertas realizadas pelas incorporadoras, em 2019, foi puxada pela Tecnisa, que levantou, no mercado, recursos para renegociar dívidas e se recolocar no mercado de lançamentos da capital paulista e da Região Metropolitana de São Paulo.

Recentemente, houve também anúncio de ofertas iniciais de ações (IPOs) da Mitre Realty, cujo foco é São Paulo, e Moura Dubeux, com atuação no Nordeste.

Na avaliação de analistas, com as empresas capitalizadas, a aquisição de terrenos por preço que permita desenvolver projetos com rentabilidade considerada satisfatória é um desafio para 2020. Os valores das áreas estão pressionados na cidade de São Paulo. Incorporadoras com terrenos já comprados para os lançamentos dos próximos anos devem ter margens beneficiadas pela combinação de menor custo de aquisição e preços das unidades com tendência de alta.

Segundo companhias com foco no segmento de média e alta renda, os preços de lançamentos começam a apresentar valorização na comparação com os anos anteriores. No caso dos estoques, o que se observa é a redução dos descontos concedidos. Espera-se que as margens do segmento continuem a ser impactadas, positivamente, pela contribuição crescente dos lançamentos – mais rentáveis do que os estoques.

De julho a setembro, o setor registrou resultado líquido consolidado positivo pela primeira vez desde o quarto trimestre de 2017. “As estimativas para 2020 são de crescimento operacional e dos lucros bruto e líquido”, diz um analista. Por outro lado, a geração de caixa das incorporadoras poderá ser reduzida, à medida que mais recursos serão investidos nos empreendimentos.

Em relação ao desempenho do segmento de baixa renda, as perspectivas melhoraram desde que o governo anunciou que não haverá mais vinculação ao lucro do FGTS do ano anterior do subsídio concedido ao Minha Casa Minha Vida. Havia expectativa que a regra resultaria na redução do subsídio dos R$ 9 bilhões de 2019 para R$ 6 bilhões, em 2022.

Incorporadoras do segmento se beneficiam ainda da possibilidade de, com a queda dos juros, a renda de parte dos clientes passar a se adequar a financiamentos com recursos da poupança, o que reduz a dependência do FGTS. A MRV Engenharia – maior incorporadora do país – informou que pretende reduzir sua atuação em unidades enquadradas somente no Minha Casa, Minha Vida dos atuais 80% do VGV para 43% no médio prazo.

Ainda há dúvidas, porém, sobre quais serão as mudanças trazidas pelo novo programa habitacional.

Fonte: Valor Econômico