O casal Jorge e Sonia Gomes estava insatisfeito com o rendimento de sua caderneta de poupança, de 4,34% em 2019. Decidiram procurar um investimento mais rentável e, em dezembro, sacaram o dinheiro e compraram por R$ 600 mil um imóvel de três pavimentos em Santo André, no ABC paulista. Vão alugar o salão do andar térreo, as três salas do segundo pavimento e montar um estúdio de música para o filho no último andar, que também pretendem locar a terceiros.
— Estava incomodado com o rendimento da poupança e como procurava um lugar para montar o estúdio de meu filho, decidi sacar da poupança e investir num imóvel. Paguei um valor abaixo do de mercado e espero ganhar com a valorização do imóvel nos próximos cinco anos, além dos aluguéis, que certamente vão me render mais — disse Jorge Gomes.
O mercado imobiliário está voltando a ser uma alternativa de investimento, segundo os especialistas. Eles avaliam que, com juro baixo, os brasileiros estão procurando opções de retorno mais generoso. Estima-se para 2020 potencial de aumento entre 10% e 15% no valor do metro quadrado para venda e para locação em São Paulo, maior mercado do país. A cidade puxa a fila e as demais capitais tendem a replicar este movimento adiante.
— O preço do metro quadrado ficou estável por mais de seis anos, perdendo até para a inflação. Agora começa a reagir. E também começa uma retomada no preço de locação — diz o diretor da Ourinvest Real State e professor do Insper, Rossano Nonino.
Na Lello Imóveis, uma das maiores imobiliárias de São Paulo, atualmente de cada dez pessoas que procuram imóvel para comprar, três têm como objetivo investimento e não moradia própria.
— Quando a Selic estava em 14,5% ao ano, em 2015 e 2016, quem procurava imóvel queria realizar o sonho da casa própria — conta Igor Freire, diretor de vendas da Lello.
Ganho como o do aluguel
No ano passado, em São Paulo, foram lançadas 55 mil novas unidades residenciais e vendidas 44 mil. Em 2018, os lançamentos totalizaram 32 mil; as vendas, 29 mil. Para 2020, a expectativa é que o ritmo de crescimento se mantenha. Com taxas de juro para financiamento da casa própria mais baixas, a partir de 6,5%, e novas modalidades de empréstimo, como a lançada pela Caixa mês passado, que prevê juros fixos de 8% a 9,75% ao ano, a tendência é que as vendas continuem aquecidas.
— O mercado imobiliário voltou a atrair um investidor de longo prazo, diferente daquele que entrava no lançamento e tentava vender com lucro na entrega — diz Vitor Bidetti, presidente da Integral Brei, gestora especializada no segmento imobiliário.
O movimento mais expressivo está no segmento de fundos imobiliários. São produtos financeiros em que os gestores aplicam recursos em imóveis residenciais ou comerciais, shoppings, imóveis destinados a logística (como galpões) e hotéis. Os investidores recebem uma remuneração como se fosse um aluguel.
Em 2018 eram 140 mil aplicadores. Agora, passam de 600 mil com mais de R$ 150 bilhões investidos. O valor de uma cota custa a partir de R$ 2, mas para ter rendimento mais interessante, especialistas dizem que aplicação mínima deve ser de R$ 1 mil.
— Os fundos permitem que o pequeno investidor tenha acesso a imóveis que não teria como pessoa física — diz Nonino.
Atualmente, diz o professor do Insper, as taxas de administração desses produtos variam entre 0,2% (nos fundos chamados passivos, em que o gestor escolhe um ativo e mantém essa estratégia) a 1,50%, no caso de fundos com gestão ativa (em que o gestor vai selecionando e mudando o portfólio para obter maior retorno).
No ano passado, o Ifix, o índice de fundos imobiliários da B3, com os 131 fundos mais negociados, teve rendimento de 35,95%, maior que o do Ibovespa, que teve valorização de 31,58%. Este ano estão sofrendo queda, mas a correção já era prevista pelos especialistas, depois do ‘efeito manada’ de 2019. O Ifix já recuou 7,23%; o Ibovespa, 15,26%.
Já estão surgindo novos produtos, como fundos imobiliários que compram imóveis residenciais apenas para locação. Há também os que aplicam em galpões que estocam mercadorias, fundos de logística, que também devem crescer puxados pela alta das vendas on-line, dizem os especialistas.
A Integral Brei estuda a estruturação de fundos que investem em imóveis de aluguel apenas para estudantes e residenciais para terceira idade. E amplia a fatia de fundos imobiliários chamados ‘de papel’, que compram títulos de renda fixa como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Outra categoria que desponta é o chamado FOF, fundos que compram cotas de outros fundos imobiliários, com taxas de administração mais elevadas porque exigem maior gestão.
Crescem ainda investimentos coletivos no setor imobiliário, ou crowfunding. Fintechs levantam recursos de pessoas físicas, emprestam a construtoras, com a promessa de retornos mais atrativos que a renda fixa. A Urbe Me, no mercado desde 2015, já captou R$ 54 milhões, com aplicação inicial a partir de R$ 1 mil. A remuneração vem de uma porcentagem da venda do imóvel.
— Menos de 5% dos projetos apresentados para receber o crowfunding são aprovados. Analisamos o histórico da incorporadora, o crédito e a precificação do imóvel, dependendo da região onde vai ser construído. Tudo para reduzir o risco — diz Lucas Obino, arquiteto e sócio da Urbe Me.
Hora da casa própria
O tempo do investimento varia de 18 a 36 meses, dependendo do prazo de entrega da obra. O retorno tem sido entre 9% e 18% do investimento inicial. O risco para o investidor existe quando a obra atrasa ou, em caso extremo, a construtora quebra. No caso da Urbe Me, dos 30 empreendimentos investidos apenas dois atrasaram, mas nunca uma incorporadora quebrou.
— O momento é o melhor em décadas para quem quer comprar imóvel para morar. Mas para investir, só mesmo quem é do ramo. Já nos fundos imobiliários com ativos diversificados, o risco é mais diluído — diz o consultor de investimentos Paulo Bittencourt, que recomenda ainda que o fundo escolhido tenha mais de dez anos de existência.
